仲达 ，微博财经大咖@Samuel叔，专心房地产商场研讨，《财富年代》杂志特约专家

  答复这三个问题，最多人会将房价和城市工业、城市开展、钱银、城市位置上联络。以上，过于微观，都有点联系，但联系不大，房价最重要的仍是和供需有关，人口净流入与存量房源份额，厦门三产为主，房价却是榜首队伍，德国首府柏林房价要远低于慕尼黑。

  咱们买房，买的是详细的房源，详细房源，就要讲详细价格算法。今日，先来聊聊算法的要害目标之一：总价。了解总价，首先要了解三个概念：价格中位数、总价天花板、学区房价格公式。

  总价中位数的意思是：“一个城市50%人群购买房子在这个总价之内”，以上海与成都为例，上海总价中位数是380万，成都是130万，是不是觉得比认知低？先不急辩驳，咱们往下看数据。总价中位数核算方法，可利用链家渠道的房源库，链家二手房，上海挂出来普通住宅53000套，你在挑选“价格”栏输入380万以上，会发现显现的剩下房源只需26500套，这证明了上海一半的产品房总价都在380万以内。同理，链家成都房源库，在挂普通住宅110000套有余，“价格”栏输入130万，显现剩下房源数量为55000套左右，成都一半房子总价在130万内。

  看到这儿，你或许有疑问：380万？在上海能买什么房子？130万？成都也买不到什么好房子。但请你信任我，你再次翻开链家“查成交”页面，多翻看几页，会发现上海一半的成交房源，必定环绕总价380万上下10%动摇，成都必定环绕130万上下10%动摇。（此处插链家截图）这国际本相是，即便是上海，一半的人也只买得起380万内的房产。上海也和其他城市相同，近市郊的房产成交最活泼，人人知道的汤臣一品，或许一年卖不出去一套，由于关于绝大多数人，买房都是一个被迫的工作，取决于能拿出来多少钱买哪里，而不是喜爱哪里买哪里。读懂房产价格，总价比单价更重要。

  “总价中位数是城市价格之锚”，它还有许多用途，比如，用中位数核算买什么价格的房子是出资最优品？先说定论：每个城市，总价中位数3倍以内，单价在城市均价的1.5倍以内，房间数量三房或四房的次新小区（房龄10年内），板块不偏，租金较高，必定是又合适自住，又合适出资的佳品。以成都举例，14年成都总价中位数75万，单价8千，中海九号第宅、仁和花园、世茂御锦湾、桐梓林壹号、天悦府、天耀、中粮鸿云等盘，户型从60平~250平都有，价格相似，单价8千到1万2之间，总价根本都在240万内（总价中位数3倍以内），以上不同楼盘散布在城市不同板块，没有传统认知的最强学区强加分，今日回看，涨幅和涨额都领跑全城，成交活泼度杰出，遍及价格3~4万之间，远超大盘涨幅。把握了这个规则，将此带入今日的中位数，就可大约猜测出下轮价值上涨领跑的房源 ，比如：成都总价中位数现在130万，城市均价1.5万左右，挑总价390万内，单价不超越2.3万，三四房非市郊的次新小区，未来价值将会领跑。

  总价天花板的意思是：“一个城市99%的人购买房子总价不会超越这一个数字”，直白点说便是流动性欠好。每个城市，总价中位数的6倍，便是该城市的总价天花板。仍是以成都和上海为例：成都总价中位数130万，130*6=780万，你再去“查看成交”，成都总成交260000套，超越780万成交缺少200套，上海总价中位数380万,380*6=2280万，查成交，总数220000套，超越2280万的也不到700套。上海楼市二手主导，商场更活泼，每年成交数量巨大，天花板以上成交也仅戋戋几百套罢了，放在全年成交总量中，占比简直能疏忽。国人遍及觉得买房就能挣钱，实践购买每个城市总价天花板以上的房源，挣钱都很少的，水涨船高，城市总价中位数涨起来，总价天花板也在涨，但涨起来要变现是超越99%购买力的，买家稀疏，就会挑剔，变现是很难的，比如户型朝向视界等，略有瑕疵，为了出手，八成就要打折出售。

  当然，总价天花板以上的房源有没有高增长的?必定有。市道10万套房源，或许仅有100套会有一些特有的稀缺特点，占总房源数量0.1%，产品价值由供需决议，仅有100套稀缺房源却有1000个稀缺买家，此类房源过于稀缺，即便总价很高，在二手交易时也会发生超高溢价。但这是另一个论题:“什么是真实稀缺的房源？”，和本篇内容无关，暂不多讲。

  为什么学区房价格放在最终说，由于要用到总价中位数，不了解总价中位数，你也看不懂这个公式，学区价值公式如下：“城市顶尖学区价值=城市总价中位数。”

  拿成都商场成交验证该公式：财富中心、美华大厦、城市抱负、代代锦江商务楼、红星国际、浣花南路，还有公民中路那些上世纪80年代的老房子等等，这些盘根本没有寓居功用，可怜天下父母心，家长朴实是为了孩子上学挂户口买入。但仔细的你必定会发现，这些挂学区没寓居功用的房子，成交总价恰似商议好相同，都环绕130万这一个数字动摇，而成都的总价中位数正好也是130万，有点意思吧？

  记住这公式就好，不必了解是怎么算出来的，这个公式能解开滨海城市许多超高单价学区疑问，记住上一年南京有个天价学区房上了热搜：13平米，房龄39年，琅琊路小学本部，29中学本部，有人报价17万。南京均价不到3万，17万这个单价极为招引眼球，敏捷分散上了微博热搜，变成言论焦点。但你若算算总价呢？17万*13平方=221万。南京的总价中位数是多少？正好220万。北京、上海、深圳都相似，只需缺少寓居功用的学区房，看的是总价，而不是单价，学区房面积越小，越会呈现超高单价。

  综上，一些个人房产价格认知，望能给诸君供给一些不相同的思路，买房对绝大多数家庭都是最大额开支，呼应国家方针住宅不炒，但咱们也希望能维护本身的家庭财富，不踩雷，不掉坑，是咱们准确核算房产价值的意图。

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