房地产开发是指从事房地产开发的企业为实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
在报行政机关审批之前，房地产研发企业应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容做审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建筑设计企业缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审核检查，核发《建筑工程项目施工许可证》。
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
1、建筑工程质量监督站（机构）对建筑设计企业提供的竣工验收报告进行备案审查。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及别的需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关法律法规对有关专业内容和范围进行验收。规划部门依据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程建设项目竣工综合验收备案证明；不符合规定标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
房地产开发根本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的根本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的根本原则主要有：
1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发做到合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理规划利用城市土地，合理的安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，做综合整合和管理。
即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体设计，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益与社会效益。
国家产业政策、国民经济与社会持续健康发展计划是指导国民经济相关产业高质量发展的根本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会持续健康发展计划的制约。
房地产项目的整体开发涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程一个房地产项目的整体开发经营行为
▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；
总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；
方案图报建（指取得政府有关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；
精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；
项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；
主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；
行政命令式：划拨／协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配绝大多数都是控制在政府手里。
1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；
2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；3、收购有土地的公司：为了尽最大可能避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为的衡量标准。
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严控持有物业在整体开发量中的比例。
选择预售条件宽松、0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制管理系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
定位项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！
投资开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证基础施工许可证。
设计部：编制方案设计任务书规划设计的具体方案评审（含单体设计的具体方案）景观方案评审初步设计成果评审（含基坑支护设计图）建筑施工图评审（含基础设计图）正式施工图评审。
外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。
设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
采购部：分包工程及材料设备采购。（最重要的包含消防、人防、水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）
关键要素：建设工程项目施工许可证、示范区开放、整体的结构施工、物业公司招投标。
组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）
项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）
合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）
营销部：持续销售售罄／入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。
工程部：组织各专项验收竣工验收（毛坯）组织整改移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签署协议。政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率做核算）。
3房网讯:2024年1-3月,无锡市共推出土地规划建面34.68万㎡,成交2.71万㎡,成交楼面均价2146元/㎡。2024年3月,共推出土地规划建面31.97万㎡,成交2.71万㎡。 2024年1-3月,无锡市商办地块成交楼面价最高的是...
3房网讯:2024年1-3月,天津市共推出土地规划建面23.05万㎡,成交16.09万㎡,成交楼面均价3453元/㎡。2024年3月,共推出土地规划建面6.97万㎡,成交1.99万㎡。 2024年 3月,天津市共成交1宗商办地块,为:津西...
3房网讯:2024年1-3月,上海市共推出土地规划建面0.13万㎡,成交10.32万㎡,成交楼面均价9340元/㎡。2024年3月,无推出土地,无成交土地。 2024年1-3月,上海市商办地块成交楼面价最高的是202312401地块,成交...
3房网讯:2023年1-10月,南宁市共推出土地规划建面44.77万㎡,成交28.87万㎡,成交楼面均价1469元/㎡。2023年10月,共推出土地规划建面24.46万㎡,无成交土地。 2023年1-10月,南宁市商办地块成交楼面价最高的...
下一篇： 房地产开发八大根本流程及土地出让方法