4月11日，“奔驰女车主哭诉维权”的视频在网络上流传后，迅速引发舆论关注。而购房置业是老百姓比买车更为谨慎的一项支出，几十万甚至上百万的一套房子往往是整个家庭的所有积蓄。

  近年来，房地产行业件频发，业主采取围堵、打砸售楼部，悬挂言辞激烈的横幅标语等形式进行“维权”的行为屡见报端。到底为何房闹？房闹行为是否可取？开发商和业主又该怎么做？房闹，实际上的意思就是指业主或者购房者集体因种种原因，同地产开发商闹事的行为。以下几种行为一般统称为房闹：

  1、地产开发商开盘价格与宣传价格不符，致使购房者同地产开发商闹事的行为；

  2、已购房的业主对地产开发商新开楼盘价格低于自己购房时的价格，而发生的闹事的行为；

  3、房闹还指在房子热销时，购房者因种种原因买不到房和地产开发商大闹的行为；

  5、地产开发商修建中的变更，加大了房屋造价，大多业主不予认可，而引发的集体与地产开发商闹事的行为。

  房闹这其中有该闹的，也确有无理取闹的。但无论怎样闹，都应合法、合理。开发商该如何规避房闹

  近年来“房闹”频发的一个深层原因主要在于“粗放销售”。许多楼盘在销售过程中，销售人员向购房者承诺过高的收益，比如“现在已经是最低点”，“未来只涨不跌”之类的说辞。更有甚者，为了达成交易，一些销售人员编造出一些项目根本就没有规划的配套。当市场出现波动时，当初销售人员的承诺就成为“把柄”。

  因此，房企应该从销售环节就开始预防“房闹”，不承诺做不到的事，不编造没有的事。

  房屋的质量也是一定不可以忽视的一个问题，如果楼盘爆出的“房闹”事件源于严重的产品质量上的问题，业主以此为理由要求赔偿或退款，开发商就会很被动。

  产品质量是保障房子买卖双方公平交易的基石，因此在规划初期就要对设计的合理、产品的质量有所保证。毕竟在法律中就有明文规定，若房子的主要部分结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋整体的结构质量经检验确属不合格，买受人可以向房屋出卖人追究相应责任，包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。

  防止“房闹”事件发生最重要的一点，就是拿地之前一定要做好各种开发经营成本预算，综合自身实力量力而行。

  “为了一味的拿地开发，而做出盲目的行动，低价销售吸引置业市场，待到资金回笼不过来，银行欠贷大，就很容易出现资金链断裂，这样一个时间段一些不负责任的房企就会选择‘跑路’来逃避问题了。”负责某大型楼盘项目的策划人员说道，“合作开发的企业也要注意处理好合作双方的经营管理、投资建设的问题。一起将‘房闹’阻断在事件的源头”。

  1.行为人公开悬挂带有侮辱、诽谤企业名誉字样的横幅标语，侵犯企业名誉权。

  法人的名誉权是法人对自己在社会经营活动中所获得的社会评价，是企业依法所享有的不可侵犯的权利，不容侵犯。《民法通则》第101条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第140条第2款规定，“以书面、口头等形式诋毁、诽谤法人名誉，给法人造成损害的，应当认定为侵害法人名誉权的行为。”因此，若行为人以侮辱、诋毁、诽谤的方式来进行所谓的“维权”，给企业名誉造成不好影响和社会负面效应，致使企业社会评价降低，将构成名誉侵权，企业有权依照《民法通则》第120条规定要求行为人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并能要求赔偿损失。

  （1）行为人采取围堵、打砸售楼部等行为，会不同程度地扰乱企业正常经营秩序。《治安管理处罚法》第23条规定，扰乱企业秩序，致使工作、生产、营业异常进行，尚未导致非常严重损失的，处警告或200元以下罚款；情节较重的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款。《刑法》第290条规定，聚众扰乱社会秩序，情节严重 ，致使工作、生产、营业没有办法进行的，导致非常严重损失的，对首要分子，处3年以上7年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或剥夺政治权利。由上述法律规定可知，围堵、打砸售楼部，根据情节的不同程度，行为人或需承担警告、拘留、罚款等行政责任或需承担聚众扰乱社会秩序罪的刑事责任。

  （2）行为人打砸售楼部等行为侵害了企业的财产权，同时扰乱了社会的公共秩序。《治安管理处罚法》第49条规定，故意损毁公私财物的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款；情节较重的，处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款。《刑法》第275条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额较大或者有其他很严重情节的，处3年以上7年以下有期徒刑。由此可知，行为人打砸售楼部故意损毁企业财物的，根据情节的严重程度，须承担拘留、罚款的行政责任或承担故意毁坏财物罪的刑事责任。此外，行为人在承担行政责任或刑事责任之外，还应当依照《民法通则》第117条的规定承担对应的民事赔偿责任。

  （3）行为人在打砸售楼部的过程中殴打、故意伤害售楼部工作人员的，侵犯了被害人的生命健康权，情节较轻的，依照《治安管理处罚法》第43条的规定策划国内单拘留和罚款的行政责任；造成被害人重伤或者死亡的须依照《刑法》第234条、第232条的规定承担故意伤害或者故意杀人的刑事责任。除此之外，还应当依照《民法通则》第119条的规定赔偿被害人的医疗费、误工费、残疾生活补助费等，造成死亡的还应当支付丧葬费、死者生前抚养人的必要的生活费。

  从“房闹”的本质看，业主还是基于“权益或利益”而为之。从房闹的行为分析，房闹不是属于一种维权的正当方法，属违背法律规定的行为，是应用法不责众来扰乱社会秩序，进而应用舆论对“弱者”的怜悯和同情督促政府协助 “维 权”，其行为严重地损害了公共安全，妨害了社会的管理秩序，给社会主义市场经济的健康发展产生了恶劣影响。

  房闹是违法的“维 权”行为，虽然部分业主们的行为也能理解，但业主们应该与地产商进行协商处理，用合理的手段获取自己合法权益，而不是用极端的方式扰乱社会秩序。

  购房者仅仅因为价格下降就打出维权的旗号，无异于对维权的亵渎。规则对任何人都应该是公平的，既不能保护资金强势一方，也不能出于民粹一味袒护相对弱势一方。消费者有公平消费权，投资者有公平投资权，商人也有市场定价权这才是公平的市场。如是所有购房后遭遇房价下降者都找银行或者开发商维权，而银行与开发商找金融管理机构、房地产管理机构维权，管理机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱，法律沦丧。

  “房闹”的很多理由难以服众。房价下跌时得“补差价”，那么房价大涨时有谁被要求过“补增值”？房屋是商品，其价格的涨涨跌跌是正常现象。降价就维 权，那么涨价为何不补？“而且从法律层面讲，业主交完房款、办好房证后，房屋已经是其个人财产，开发商调整售价与业主无关。”张国强说，“房闹”表明一些业主契约精神缺失。

  兰洪海（浙江大学客座教授、中国楼市执行总编）：降价“维 权”是“契约精神”缺失

  开发商与购房者之间能不能就降价较劲，关键看合同约定，合同如写明若降价将补偿业主，那么业主的要求就天经地义，反之，只能算是“无理取闹”。

  “很多时候，业主的要求是不符合合同的，但也会闹，这是利益驱使，闹一闹，多少能闹出些好处来。”兰洪海说，这是“中国式”求解问题的一种办法，被相关利益主体不断利用。

  买卖双方一旦签订合同就必须要严格遵守，而这一点恰恰是商业社会最基本的文化基因，在契约面前，无所谓大事小事，正如在规则面前，强者弱者当一律平等。

  兰洪海表示，契约精神的核心，是保护人们的公正自由和利益，每一个人想要自己的合法权益得到保护，就必须尊重契约，而不是靠“闹”取胜。

  业主维权产生、极端化，有很复杂的背景。造成这些结果的根本原因是执法缺失的问题，矛盾双方会用非法和暴力的手段来处理问题。当一个业主去维权时，没有通过正确的方法去实现，而是偏离法治轨道之外的“闹”，所造成的直接结果就是业主通过件企图去解决，这是公民法制意识淡薄的问题。（赣州房地产杂志）返回搜狐，查看更加多